De vraag naar betaalbare huurwoningen is aanmerkelijk groter dan het aanbod. Door het rampzalige woningbeleid van de neoliberale kabinetten Rutte is de huurwoningsector steeds meer een prooi geworden van winstzoekende beleggers, waarbij de overheid een deel meepikt door verhuurdersheffing en btw te incasseren. De bouw van nieuwe huurwoningen wordt gefrustreerd door regelgeving, procedures, energietransitie et cetera.
De leegstand in de kantorenverhuurmarkt buiten de grote steden biedt beleggingsfondsen de mogelijkheid om aan de transitie van kantoorruimte naar woonruimte te verdienen.
Annexum Woningfonds biedt beleggingen in verhuurde starterswoningen aan. Je moet minimaal 50.000 euro inleggen en volgens de prognose heb je dan een rendement dat oploopt van 4% in 2020 tot 6,6% over tien jaar. Dat klinkt voor mensen met spaargeld dat niets of minder dan niets opbrengt goed. Maar de huurders?
Het gaat om 288 huurwoningen variërend in grootte van een postzegel van 20 m2 tot appartementen van zo’n 65 m2, verspreid over vier locaties in Nederland. De gemiddelde huur bedraagt volgens het prospectus 870 euro per maand. In deze tijd schrikken we niet meer zo van huren als deze, ondanks dat het gaat om kleine appartementen en bedragen die een groot gat schieten in het maandbudget van de starter die zo’n woning weet te bemachtigen.
Er wordt een gedetailleerde exploitatieprognose voor de komende tien jaar gegeven. Daaruit blijkt dan het woningfonds ongeveer twee-derde van de ontvangen huur van 2,5 miljoen euro, oplopend tot 3 miljoen euro 10 jaar later, overhoudt voor de bank en beleggers. Hiervan wordt een deel besteed aan aflossing van de bankhypotheek. Het resterende bedrag is voor rentebetalingen aan de bank en uitkering aan de beleggers. Eerst komt de bank aan bod en daarna de beleggers.
Stel dat rente en beleggersrendement zouden komen te vervallen. Als er geen geld met geld wordt verdiend kan dat. Dan zou de huur voor de 288 woningen kunnen zakken van gemiddeld 870 euro per maand naar 450 euro per maand. Ik weet het, het is niet de realiteit. We leven in een wereld waarin het vanzelfsprekend is dat er geld met geld wordt verdiend. Als je ergens geld in investeert zoals in een startershuurwoningen project dan loop je als belegger risico dat je je geld kwijt raakt. Bovendien is er inflatie waardoor je geld minder waard wordt.
Het is echter een zichzelf instandhoudend probleem, want naarmate de eis van banken en beleggers om beloond te worden hoger is, worden de huren hoger en daarmee ook het risico dat huurders in de problemen komen. Als dat gebeurt, dan raken de beleggers als eerste hun geld kwijt. Banken beschermen zichzelf door een hypotheek te nemen en door het onroerend goed te verkopen als hun belang in het gedrang komt.
Ik wacht nog op het eerste project dat geheel wordt gefinancierd door de witte raven onder de beleggers. Als dan verder de partijen in dit project (projectontwikkelaar, aannemer, overheid et cetera) niet voor de hoofdprijs gaan voor wat betreft hun winst, dan kan er wellicht een doorbraak worden bereikt voor wat betreft de absurde huurontwikkeling van de afgelopen jaren en kunnen starters echt worden geholpen met betaalbare huurwoningen, waardoor ze niet zijn gedwongen om een veel te dure koopwoning te moeten aanschaffen (als ze er al voor in aanmerking komen). Zolang ‘de eigen portemonnee eerst’ blijft gelden zal het nog wel behelpen blijven.
(c) Ad Broere
